Chủ đầu tư một khu căn hộ trên đường Mã Lò, quận Bình Tân đang chào bán
dự án với giá 60 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm. Mức giá này đã bao
gồm tiền đất (gần 6.000 m2), tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết
kế, chi phí ép cọc, thử tải (đã hoàn tất). Một đơn vị môi giới dự án
này đánh giá, bên bán sẵn sàng chịu lỗ hàng chục tỷ đồng do áp lực đáo
hạn trả nợ ngân hàng.
"Nếu tính chi phí cơ hội, lãi suất và nhiều khoản đổ vào dự án trong
thời gian dài thì chủ đầu tư chịu lỗ tối thiểu trên 30% so với tổng mức
đầu tư. Bên mua vẫn có thể thương lượng thêm vì chủ đầu tư đang cần
tiền", đại diện đơn vị môi giới tiết lộ. Tuy nhiên, do ngại rủi ro pháp
lý còn tiềm ẩn, các nhà đầu tư đều lắc đầu với dự án này dù giá bán sỉ
khá mềm.
Dự án bán sỉ giảm giá đã đành, nhiều người mua lẻ cũng đại hạ giá nhà
trong những dự án đình trệ. Bà Nhạn mua căn hộ Green Building, quận 9,
TP HCM cách đây 7 năm với giá hơn 1.200 USD mỗi m2 nhưng hiện nay giá dự
án này trên thị trường thứ cấp chỉ còn 500 USD mỗi m2, tương đương
10,5-11 triệu đồng mỗi m2. "Người ta xả hàng giảm đến 60% nhưng cũng
không thu được tiền về vì ngày bàn giao căn hộ vẫn mịt mờ. Tôi đã đổ vào
đây 1,5 tỷ đồng, cũng đã rao bán nhưng không ai mua", bà Nhạn chia sẻ.
Một trường hợp khác, ông Tuân mua căn hộ Vạn Hưng Phát Apartment trên
đường Tạ Quang Bửu, quận 8 đã thanh toán 2,3 tỷ đồng (95% giá trị hợp
đồng) nhưng dự án đình trệ 5 năm. Giữa năm nay ông Tuân rao bán lỗ với
giá 1,2 tỷ đồng, song do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án
nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư này.
Chủ đầu tư chung cư PetroVietnam Landmark (quận 2) không còn tiền
hoàn thiện dự án dù nhiều khách hàng đã đóng 95% giá trị căn hộ, khiến
cho dự án rớt giá mạnh trên thị trường thứ cấp. Ảnh: Vũ Lê
|
Được tiếng là chung cư cao cấp, dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư cũng rớt giá mạnh. Doanh nghiệp ngập nợ, không còn tiền hoàn thiện nhà dù nhiều khách hàng đã đóng 90-95% giá trị căn hộ. Năm 2010 dự án được chào bán giá 24 triệu đồng mỗi m2, thì năm 2014 giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng mỗi m2.
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh cho biết:
"Thị trường bất động sản TP HCM còn mảng tối là những dự án chung cư
chết lâm sàng, giá giảm mạnh nhưng không ai dám mua vì đầy rủi ro".
Theo ông Thanh, giảm giá bất động sản, bán đổ bán tháo là một trong
những giải pháp đầu tiên để tháo chạy nhưng không phải lúc nào cuộc rút
lui cũng êm đẹp. Bởi lẽ, muốn rút lui khỏi thị trường đòi hỏi rất nhiều
yếu tố.
Thứ nhất, phải xác định được nguyên nhân dự án trở bệnh hay chết lâm
sàng. Ví dụ như đình trệ vì thiếu vốn, nợ nần, khách hàng không đóng
tiền hay vì chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và lãi suất bị ngân hàng
ăn hết vốn..., mỗi trường hợp đều có giải pháp khác nhau.
Thứ hai, xác định cơ hội sống sót của dự án. Điều này phụ thuộc vào
phân khúc, thiết kế, giá cả của sản phẩm có phù hợp với thị trường hay
không. Kế đến cần xem xét dòng tiền còn lại có đủ để hoàn thiện hay phải
bù lỗ.
Thứ ba là xác định mức độ chịu lỗ của các bên tham gia. Chủ đầu tư tất
nhiên phải chịu lỗ, nhưng chính khách hàng cũng phải cam kết tiếp tục
đóng tiền thì dự án mới đảm bảo tài chính để hoàn thiện.
Cuối cùng là cần phải có một ngân hàng trung gian giám sát dòng tiền
của dự án để đảm bảo không xảy ra sự cố tài chính nào thêm nữa.
Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực nhận định, nguyên nhân
các dự án phải đại hạ giá trên thị trường thứ cấp là do các chủ đầu tư
để dự án ngày càng sa lầy, không tìm được đầu ra. Lối thoát cho những dự
án ốm yếu, bệnh tật này là hãy tuân thủ luật chơi.
Ông Đực giải thích, đầu tư bất động sản cũng như ra chiến trường, bắt
buộc phải theo luật thắng thua. "Khi thị trường nóng sốt, chủ đầu tư
chiến thắng, lãi nhiều thì ca khúc khải hoàn. Đến khi thị trường khủng
hoảng, doanh nghiệp chiến bại phải chấp nhận thương vong. Ai may mắn thì
chỉ bị thương nhẹ, bảo toàn được tính mạng. Ai kém may thì phải chịu
thiệt thòi", ông Đực nói.
Theo chuyên gia này, cuộc tháo chạy lẽ ra nên đến sớm hơn, diễn ra từ
năm 2011-2012 thì thiệt hại đã không nặng nề như lúc này. Nếu các chủ
đầu tư cứ chần chừ không chịu cắt lỗ nhanh, càng ôm dự án và giữ giá dù
không có khả năng về đích thì càng bị ảnh hưởng lớn, khiến khách hàng
chịu khổ lây.
"Chủ đầu tư nào hết tiền, hết sức nên buông súng, chấp nhận bán lỗ dự
án cho một chủ đầu tư mới để sớm cải thiện tình hình, khách hàng đỡ khổ.
Bất động sản đã có những thời kỳ tăng giá, vì vậy, nếu bây giờ có đại
hạ giá cũng nên xem đó là quy luật", ông Đực nhấn mạnh.
Vũ Lê
VnExpress
ConversionConversion EmoticonEmoticon